Other notification
Nov 16, 2018
Zwischenbericht über das dritte Quartal 2018
Anstieg Konzern-Periodenergebnisses im Vergleich zum Vorjahreszeitraum
Berlin, 16. November 2018
Konjunktureintrübung im bisherigen Jahresverlauf
Das Wirtschaftswachstum in Deutschland hat sich im bisherigen Jahresverlauf 2018 aufgrund der zunehmend angespannteren globalen Wirtschaftslage abgeschwächt. Die aktuellen revidierten Schätzungen der Bundesregierung gehen für das Gesamtjahr 2018 von einem Wachstum des Bruttoinlandsproduktes von 1,8 % und für das Jahr 2019 ebenfalls von 1,8 % aus.
Der Investmentumsatz in gewerblich genutzten Immobilien hat sich nach einer Erhebung von Jones Lang LaSalle (JLL) um rund 8 % auf € 42,0 Mrd. in den ersten drei Quartalen 2018 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erhöht. Auf ausländische Investoren entfielen dabei rund 45 % der Investmentumsätze.
Die Vermietungsmärkte entwickelten sich in den einzelnen Marktsegmenten unterschiedlich. Im Segment Büroimmobilien war beim Flächenumsatz in den sieben Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ein Rückgang um 6 % auf 2,84 Mio. m² zu verzeichnen. Der Rückgang der Vermietungsumsätze ist dabei auch auf eine zunehmende Flächenverknappung zurückzuführen. Im Einzelhandelssegment wurde in den ersten drei Quartalen 2018 mit rund 361.000 m² ein um 5 % höherer Flächenumsatz als im Vorjahreszeitraum erreicht. Im Segment Lager- und Logistikflächen wurde mit rund 5,2 Mio. m² in den ersten neun Monaten 2018 ein Flächenumsatz auf neuem Rekordniveau erzielt.
Stabile Vermietungssituation
Die Vermietungsquote im Konzern der Deutsche Real Estate Aktiengesellschaft, bereinigt um Flächen für eine geplante Projektentwicklung, beläuft sich zum 30. September 2018 auf 89,3 %. Bis zum Jahresende 2018 ist nach dem derzeitigen Stand eine leicht verbesserte Vermietungsquote zu erwarten.
Steigerung des Konzern-Periodenergebnisses nach Steuern
Die Erträge aus Investment Properties verminderten sich in den ersten neun Monaten des Jahres 2018 von € 22,9 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres auf € 21,9 Mio. Ursächlich für den Rückgang ist der Verkauf der Immobilie in Frankfurt am Main, Rahmhofstraße, zum Ende des Geschäftsjahres 2017.
Die sonstigen betrieblichen Erträge erhöhten sich leicht von € 1,6 Mio. in den ersten neun Monaten 2017 auf € 1,7 Mio. im Berichtszeitraum 2018.
Aus der Bewertung der als Investment Properties gehaltenen Immobilien zum 30. Juni 2018 ergab sich ein positiver Ergebniseffekt von € 49,8 Mio. (im Vorjahr € 42,2 Mio.).
Die Bewirtschaftungskosten haben sich von € 6,2 Mio. in den ersten neun Monaten 2017 auf € 5,6 Mio. im Vergleichszeitraum 2018 reduziert. Der Rückgang ist im Wesentlichen auf den Verkauf der Immobilie in Frankfurt am Main Ende 2017 zurückzuführen.
Die allgemeinen Verwaltungskosten erhöhten sich gegenüber den ersten drei Quartalen 2017 um € 0,2 Mio. auf € 3,0 Mio. unter anderem aufgrund eines Anstiegs der Personalaufwendungen.
Die sonstigen Aufwendungen haben sich mit € 0,2 Mio. im Jahr 2018 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um € 0,1 Mio. aufgrund eines gestiegenen Wertberichtigungsbedarfs verändert.
Das Finanzergebnis reduzierte sich von € -7,3 Mio. in den ersten neun Monaten 2017 auf nunmehr € -10,2 Mio. Die Veränderung ist im Wesentlichen auf Einmaleffekte aus der Refinanzierung des größten Immobilienportfolios im ersten Quartal 2018 zurückzuführen.
Insgesamt ergibt sich ein Ergebnis vor Zinsen, Ertragsteuern, Abschreibungen, bereinigt um das Ergebnis aus Fair Value-Anpassungen auf Investment Properties, Einmal-, Sonder- und periodenfremden Effekte (bereinigtes EBITDA) von € 14,9 Mio. in den ersten neun Monaten 2018 und damit in unveränderter Höhe im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Das Konzern-Periodenergebnis vor Steuern verbesserte sich im Wesentlichen aufgrund des Ergebniseffektes aus der Bewertung der Immobilien auf € 54,3 Mio. nach € 50,2 Mio. im Vorjahreszeitraum; nach Steuern beträgt das Konzern-Periodenergebnis € 45,6 Mio. (Vergleichszeitraum 2017: € 42,9 Mio.). Das Konzern-Gesamtergebnis verbesserte sich von € 43,9 Mio. in den ersten neun Monaten 2017 auf € 47,0 Mio. im Berichtszeitraum 2018.
Eigenkapitalquote bei unveränderter Bilanzsumme weiter verbessert
Die Bilanzsumme ist mit € 432,2 Mio. zum 30. September 2018 gegenüber dem 31. Dezember 2017 unverändert geblieben. Der Bilanzansatz der als Investment Properties gehaltenen Immobilien hat sich um € 48,7 Mio. gegenüber dem Stand zum 31. Dezember 2017 auf nunmehr € 417,3 Mio. erhöht. Das langfristige Vermögen beläuft sich Ende September 2018 auf € 420,6 Mio. Das kurzfristige Vermögen hat sich von € 60,3 Mio. zum Jahresende 2017 auf € 11,6 Mio. zum 30. September 2018 reduziert. Die Zahlungseingänge im Jahr 2018 aus der zum 31. Dezember 2017 ausgewiesenen Kaufpreisforderung in Höhe von € 51,4 Mio. aus dem Verkauf der Immobilie in Frankfurt am Main, Rahmhofstraße, wurden zur Rückführung von Finanzschulden verwendet. Die liquiden Mittel haben sich dabei stichtagsbezogen von € 7,9 Mio. Ende 2017 auf € 10,2 Mio. zum 30. September 2018 erhöht.
Das Eigenkapital erhöhte sich aufgrund des positiven Konzern-Gesamtergebnisses von € 143,2 Mio. Ende 2017 auf € 190,3 Mio. zum 30. September 2018. Die Eigenkapitalquote verbesserte sich deutlich von 33,1 % Ende 2017 auf 44,0 % zum 30. September 2018.
Das langfristige Fremdkapital verminderte sich gegenüber dem 31. Dezember 2017 von € 229,1 Mio. auf € 222,3 Mio. Die langfristigen Finanzschulden haben sich dabei im Wesentlichen aufgrund der erfolgten Tilgungen sowie der laufzeitbedingten Umgliederungen von € 205,4 Mio. Ende 2017 auf € 191,0 Mio. zum 30. September 2018 reduziert. Gleichzeitig erhöhten sich die passiven latenten Steuern insbesondere infolge des Wertanstiegs der Investment Properties um € 8,9 Mio. auf € 30,6 Mio. Ende September 2018.
Das kurzfristige Fremdkapital hat sich von € 59,9 Mio. Ende 2017 im Wesentlichen aufgrund der Rückführung von Finanzschulden auf € 19,6 Mio. zum 30. September 2018 vermindert.
Ausblick
Aufgrund der Entwicklung in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres bestätigt der Vorstand die Prognose und geht weiterhin davon aus, dass im Geschäftsjahr 2018 ein bereinigtes EBITDA auf dem Niveau des Vorjahres erzielt wird. Es ist nicht auszuschließen, dass die gute Marktentwicklung zur weiteren Optimierung des Portfolios durch den Verkauf von Objekten genutzt wird.